健全机制 齐抓共管 进一步提升小区物业服务管理水平

        2025年《政府工作报告》中指出，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。住房和城乡建设部提出在房地产发展新模式下，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。可见，好房子是好服务的硬件基础，好服务是好房子的价值支撑。

近年来，市住建部门紧紧围绕“好服务”这一既定目标，出台《住宅小区物业服务质量标准及考核办法》，分等级对小区物业服务力量配备、收费等级、消防安全等方面进行巡查测评，及时公布得分排名，将考核结果与物业收费、承接业务、信用征集等挂钩。同时探索和鼓励国有企业组建高品质物业公司，引进先进标准和管理团队，促进了全市物业服务水平有效提升。

        一、存在问题

        1. 管理体制不健全。物业管理是一项综合性的系统工程，涉及住建、公安、城管、自规、消防等多部门及相关街道镇区。目前我市除一镇三区配置了物管机构和人员外，其余镇多为建环办人员兼职，住宅小区由原开发企业或属地提供基本保安保洁，无专业物企服务，实际处于半失管状态。部门联动执法未形成常态机制，小区内违法搭建、违规装修、破绿毁绿等违法违规行为有时得不到及时查处。

       2. 行业发展质量低。我市现有的物管企业规模化、专业化、集约化、智能化水平总体上还比较低，服务内容单一，线上线下服务融合发展不够，难以满足居民不断增长的高效便捷服务需求。部分老旧小区物管企业“管”的特征比较明显，服务意识淡薄，偏低的物业收费标准客观上造成了现阶段物业服务质量与居民群众对美好生活的期望值差距较大。

        3. 情况复杂矛盾多。少数原小区工程质量存在屋面渗漏、墙体裂缝、配套不足等遗留问题，极易引发物企与业主双方矛盾。在当前“保交楼”的大背景下，有些物企为扩大业务量，对开发建设单位降低承接标准，给后续管理埋下隐患。部分物业服务收费信息不透明、服务质量与收费不对等、行业监管缺乏有力抓手，也是产生矛盾的根源所在。不少业主共建共治共享意识不强，业主大会难召集，一些自治组织存在运转不正常、工作不规范、履职不透明等问题。

        4. 安置物业托底难。我市因存在三区安置房物业费均为财政托底的先例，前期由市城投集团承建的9个安置区（95万㎡、6526户，需物业费约405万元/年）大多数业主拒交物业服务、电梯运行及公共能耗等费用，而上级给予的扶持资金未及时到位，导致9个安置房小区物业服务水平普遍较低。

       二、工作建议

      1. 坚持党建引领，形成齐抓共管工作合力。深化物业行业党的组织和工作覆盖，以社区党组织为纽 带，推动支部进小区，统筹凝聚小区党员、干部等各类资源合力，建立社区物业党建联建和居委会、业委会、物企协调共治机制。对照《物业管理条例》，全面梳理全市物业管理矛盾及发展困境，进一步明确物管及相关职能部门、镇区、社区的职责范围，建立健全物业治理联席会商制，充分发挥属地社区在物业管理中的指导、协调和监督作用。完善“基层吹哨，部门报到”机制，推动相关部门将职责延伸到小区。

      2. 提升主体效能，促进物管企业做大做强。按照“政府引导、国企介入、社会协同、居民参与、市场为主”原则，鼓励各镇区成立国有物业企业，通过“党建引领+国企介入+网格治理”的方式，分类施策，破解安置房小区和镇区失管小区“无市场化物业”管理难题。充分发挥物业服务行业协会的指导和纽带作用，加强内部交流、政策协商和行业自律。健全物业服务合同、项目负责人备案制度，完善信用评价“红黄黑榜”及物业企业进出场机制，常态化实施信用等级标识，强化信用信息在前期物业管理选择、业主大会选聘物业企业、政府采购等方面的应用。压实企业主体责任，完善规章制度，规范收费管理，督促企业定期向业主公布财务收支情况；加强对物业企业履职的检查和指导，加大群众反映强烈、“质价不符”物业项目的监管和查处力度；引导物业服务商业化与公益化结合发展，促进物业企业向社会企业转型，弥补市场服务供给主体的不足。

      3. 加强宣传引导，推动物业共建共治共享。注重对基层物业从业人员、行业重点人群的培训，提升服务质效。深入开展物业管理法律法规政策宣传，不断增强广大业主的法治意识、契约意识和参与意识。推动成立小区业主自治组织，加强业主大会和业主委员会行为规范和日常监督，建立健全日常工作履职和负面清单，不断规范自治组织管理服务行为，提高业主公共和邻里互助意识，形成共建共治共享格局。

（信息来源：市政协提案委）